[原创] 临时用地法律风险及防范

临时用地法律风险及防范

近年来,公司法律合规部处理了多起因临时用地没有按照国家相关规定使用引起纠纷进而形成诉讼的案件,为了防止类似案件的重复发生,法律合规部对案件处理过程中的经验教训予以总结,将临时用地合同所涉及的法律风险及防范措施归纳如下:

一、按照程序向当地土地主管部门进行申请并取得审批

按照我国相关法律法规的规定,临时用地的审批目前由法律授权市、县土地主管部门负责,施工单位在施工过程中需要使用临时用地的,应按照规定流程上报对应主管部门,主要包括:到规划部门办理临时用地规划许可证或选址意见书向土地主管部门提交临时用地申请、规划许可证或选址意见书、建设项目立项批准文件等现场勘查制作临时用地平面布置图、标明临时用地位置的土地利用现状图和土地利用总体规划图;勘测定界;土地主管部门会审;颁发《临时用地批准书》等证明文件等。

二、签订《临时用地合同》,完善合同条款

1.确认土地权属。在签订合同之前,施工单位应当确认土地性质及权利人,审查合同主体是否具备相关土地的所有权或使用权,是否有《国有土地使用证》或《集体土地所有证》,拟占用土地是否在有关证书载明的土地四至范围之内。同时,还应对所使用土地的流转情况予以核实,确保所使用的临时用地在所有权、使用权之间不存在矛盾。

2.明确合同主体。按照法律法规的相关规定,一般临时用地的合同应当根据土地权属与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订

3.严格审批程序。因建设项目占用国有或农村集体所有土地的,应由土地所在相应的人民政府土地行政管理部门批准。

4.完善合同条款。临时用地合同主要条款应当包括:1合同双方当事人名称、住所等;(2)所占用土地的所有权人、使用权人;(3)临时用地的数量、位置及四至情况,最好有图纸作为合同附件;(4)临时用地的用途,施工企业不能在临时占用土地上修建永久建筑;(5)临时用地的期限,包括具体移交、返还以及延期使用期限 6)土地使用费数额及支付方式;(7)是否复垦以及复垦标准;(8)违约责任条款;(9)争议解决方式等。

三、合理使用,依约履行义务,使用完毕及时复垦并返还

1.合理使用,节约成本。施工单位在使用临时用地时,合理使用土地,尽可能节约,减工程用地成本不用或少用基本农田、林地、水塘、绿化用地,少用耕地,多用荒地和差地

2.及时、足额支付费用。在履行合同时,应按照合同的约定及时、足额支付临时使用土地补偿费、租赁费及复垦费等费用

3.在法定期限内使用。使用临时使用土地期限一般不超过二年,使用期限届满确需延期的,应当在租期届满前,按土地所在地有关部门规定时限办理延期手续

4.及时终止合同。施工企业作为临时用地的使用方,在土地使用结束后,可根据是否继续租赁、是否有其他方拟继续使用该土地、被占用方是否愿意自行恢复等情形,确定合同是否需要继续履行以及是否需要复垦,原则上不得再将临时用地转租至他方。

5.及时复垦并返还。涉及复垦的,施工单位应根据临时用地审批文件,按照《土地复垦方案》制定的复垦计划,及时、保质完成复垦工作。根据《土地管理法》、《土地复垦条例》等有关规定,土地复垦义务人按照土地复垦方案的要求完成土地复垦任务后,应当向所在地县级以上地方人民政府国土资源主管部门申请验收。